KİRA BEDELİ ARTIŞINA İLİŞKİN HUKUKİ ÇÖZÜM YOLLARI VE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRACININ İCRA VE İFLAS KANUNU KAPSAMINDA TAHLİYESİ

Ülkemizin mevcut ekonomik koşulları göz önünde bulundurulduğunda, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin artış oranının belirlenmesi ve kiracının tahliyesi hususları oldukça tartışma yaratmaktadır. Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların çözümü için açılan davalar son iki yılda oldukça artış göstermiş ve kamuoyunda bu konuda yasal bir düzenleme yapılması yönünde yoğun bir talep oluşturmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile yenilenen kira bedellerinin artış oranının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirleneceği hüküm altına alınmış ve artış oranına üst sınır getirilmiştir. Son zamanlarda ki enflasyon ve tüketici fiyat endeksi oranındaki mevcut yükseliş kira bedellerinin de yükselmesini tetiklemiştir.

11 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici 1. madde eklenmiş ve konut kiraları bakımından kira bedelinin artış oranı ile ilgili yasal düzenleme getirilmiştir. Yapılan yasal düzenleme ile konut kiraları bakımından, 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olduğu kabul edilmektedir.

İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN ARTIŞ ORANLARI NASIL BELİRLENMEKTEDİR?
Yapılan bu geçici düzenlemenin yalnızca konut kiraları için geçerli olduğunu önemle belirtmek gerekir. İşyeri kiraları yasal düzenleme kapsamında tutulmadığından, işyeri kiralarında kira bedelinin artış oranı hususunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uygulanmaya devam etmekte ve işbu madde doğrultusunda yenilenen kira döneminde yapılacak artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmelidir. Bir başka deyişle, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama üst sınır olarak kabul edilmiştir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNİN ARTIŞ ORANINA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAMASI HALİNDE ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENMEKTEDİR?
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmelerinde kira bedelinin artış oranına ilişkin hüküm bulunmaması halinde, kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası ile kira bedeli hakim tarafından bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartı ile kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.

Üst sınır olarak bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranın geçmemek üzere, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda kira sözleşmesinde hüküm bulunması halinde kural olarak kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Kira sözleşmesinde belirlenen artış oranının bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranının üzerinde olması durumunda yapılacak artış bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı olarak kararlaştırıldığı kabul edilir ve bu oran doğrultusunda artış yapılması gerekmektedir.

Taraflarca kira bedelinin artış oranı konusunda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Örnek ile açıklamak gerekir ise taraflar arasında akdedilen 01.01.2022 başlangıç tarihli ve 6 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yıllık sürenin sona erdiği 01.01.2027 tarihi itibari ile kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Her halükarda kira sözleşmesinin akdedilmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra açılacak kira tespiti davalarında kira bedeli mahkeme tarafından, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. 5 yıl geçtikten sonra açılan kira tespit davalarının en önemli farkı ise kira bedelinin artış oranında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üst sınır olarak kabul edilmediği, yalnızca hâkimin vereceği kararda değerlendirme kriterleri arasında kabul edildiğidir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMA SÜRESİ NEDİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Fakat kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli kabul edilecektir.

Taraflarca dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış ise, mahkemece belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanacağı kabul edilmektedir.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması halide, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığı ihtimalinde, sözleşme hükmü nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmektedir.

KİRA BEDELİNİN KİRACI TARAFINDAN EKSİKSİZ VE ZAMANINDA ÖDENMEDİĞİ DURUMLARDA KİRAYA VERENİN HAKLARI NELERDİR?
Kira sözleşmesi, sözleşmenin taraflarına karşılıklı edimler yüklemektedir. Kiracının asli yükümlülüklerinden birisi de kira bedelinin eksiksiz ve sözleşmede belirtilen zamanda kiraya verene ödemesidir. Kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi durumu kiralanan taşınmazın tahliyesi sebeplerinden biri olarak kabul edilmektedir.

Kira bedelinin eksiksiz ve zamanında ödenmemesi halinde kiracının kiralanandan tahliyesi için en hızlı yöntemlerden biri de ödenmeyen kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi talebi ile alacaklı konumda olan kiraya veren tarafından ilamsız tahliye takibi başlatılmasıdır.

Borçlu konumda olan kiracı tarafından yasal süre içerisinde icra takibine itiraz edilmez ise icra takibi kira bedeli bakımından kesinleşir ve kiracının kira bedelini 30 gün içerisinde icra dairesine ödemesi gerekmektedir. Ödeme süresi içerisinde ödeme yapılmaması durumunda, kiraya verenin ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinden kiracının kiralanandan tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Borçlu konumda olan kiracı tarafından yasal süre içerisinde icra takibine itiraz edilmesi durumunda ise kiraya veren İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma hakkına haizdir.